복수국적자가 한국에서 부동산을 가질 때 외국인보다 유리한 5가지 이유

 

한국은 외국인 부동산 취득과 보유, 양도에 대해 일정한 제한이 있으며, 세금 측면에서도 내국인과 외국인은 차등 세율이 적용됩니다. 복수국적자라면 한국 국적자로서 부동산을 보유할 수 있기 때문에, 외국인보다 세금·거래 편의·신청 자격 측면에서 훨씬 유리합니다.

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예시 1: 1가구 1주택 비과세 혜택

사례

• 미국 시민권자 A씨는 한국에도 국적을 보유한 복수국적자입니다.
• 서울에 아파트 한 채를 5년 이상 보유하다가 매도하여 양도차익이 3억 원 발생했습니다.

결과 차이

• 한국 국적자 자격으로 ‘1가구 1주택 비과세’ 요건을 충족하면
  → 양도소득세 전액 면제 또는 대폭 감면 가능
• 만약 외국인 자격으로 동일한 아파트를 매도했다면
  → 양도세 30~45% 중과세율 적용

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예시 2: 외국인 취득신고 의무 면제

사례

• 미국 시민권자 B씨는 한국에 집을 사려고 합니다.
• 한국 국적도 함께 보유 중인 복수국적자입니다.

결과 차이

• 한국 국적자로서 매입하면 → 일반 부동산 거래 신고만 하면 됨
• 외국인으로 매입하면 → 외국인토지취득신고를 별도로 해야 하며,
  취득 지연 시 과태료 부과 가능성 있음

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예시 3: 보유세 차이 (종합부동산세, 재산세)

사례

• C씨는 서울에 아파트 2채를 가지고 있습니다.
  1채는 본인이 실거주, 1채는 임대용입니다.

결과 차이

• 한국 국적자는 일정 기준 충족 시 1주택자로 간주, 세율 완화 적용 가능
• 외국인은 조건 없이 다주택자로 간주,
  → 종부세 및 재산세 중과 적용됨

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예시 4: 청약 자격 유무

사례

• 미국 시민권자 D씨는 한국 국적을 함께 보유한 복수국적자입니다.
• 그는 서울 신도시에 신규 분양 아파트 청약을 원합니다.

결과 차이

• 한국 국적자 자격이면 → 주택청약종합저축 가입 및 청약 가능
• 외국인 자격이면 → 청약통장 가입 불가, 청약 자격 없음

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예시 5: 농지 취득 제한

• 외국인은 농지법상 제한을 받으며 농지를 취득하려면
  → 농지취득자격증명을 받아야 하고, 까다로운 요건이 있음
• 반면 한국 국적자는 일반적인 용도나 귀농 목적이면 매입 가능성이 훨씬 높음

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요약

구분	한국 국적자	외국인
1가구 1주택 비과세	가능	제한적, 사실상 불가
양도소득세율	기본세율 (6~45%)	중과세율 (최대 75%)
청약 자격	있음	없음
부동산 취득신고	일반 신고	외국인토지신고 별도 필요
농지 취득	제한 덜함	매우 까다로움
종부세 중과 여부	기준별 분리 과세	다주택자 중과 원칙